登記上のその人は本当に亡くなった人か?

 相続登記の申請の際に,弁護士や司法書士に相談されずにご自分で登記申請手続をしようとして,困った末に相談に来られることがよくあります。
 よくある相談としては,「現在,登記上で登記名義人として記載されている,亡くなった方の住所が,亡くなった時点の住所と異なるがどうしたらよいか」というご相談です。
 
不動産登記における,所有権移転登記申請手続きの原則
 不動産登記では,その不動産の所有者の記載については,住所と氏名で特定します。
 同姓同名の人くらいはいくらでもいるだろうけど,同姓同名で住所も同じ別人というのは考えにくいから,住所プラス氏名で人は特定できるだろう,という考えです。
 したがって,例えば,ある人から土地を買って自分のものにした人が,自分の名義に登記を変更しようとしたところ,売主だったそのある人は,登記を自分の名義にした後に引っ越していて住所が変わっていた,というような場合は,まず,売主だった人に,登記上の住所を,現在の住所に変更する旨の登記をしてもらったうえで,買主の方の名義に登記を変更する必要があります。

相続を原因とする所有権移転登記の場合は例外
 ただし,名義の変更が,相続を原因とする場合は,亡くなった人に,住所の変更をさせようと思っても,既に亡くなっている以上無理なので,亡くなった人の登記上の住所が,亡くなった方の最後の本籍と一致しない場合には,住所変更の登記をしなくても,戸籍の除附票や住民票の除票から,たしかに亡くなった方が登記上の住所から亡くなった時の住所に移動したということが分かれば,相続登記をすることができることになっています。

附票や除票は除かれてから一定期間経過すると取得できなくなる
 住民票の除票は,除票になったときから5年が経過すると消除されてしまい取得できなくなるので注意が必要です。
 戸籍の附票についても同様で,転籍などで除籍になって一定期間経過後は廃棄され,取得できなくなります。

 なお,一部の市区町村で,5年以上前の除票を保管してくれている場合もありますが,これはその市町村が特に保管してくれているだけですので,どこでも取得できるわけではありません。
 名古屋市では取得できません。